不動産購入虎の巻をご覧いただきありがとうございます。
本サイトの監修をしています、株式会社グローバルプランニングの平尾と申します。
突然ですが全国の不動産業者として国や各都道府県に届け出をされている業者の数をご存知でしょうか？
その数、実に13万2,291業者にのぼります。（2025年3月末時点）
全国のコンビニの数は約5万7,000件（2025年9月時点）
コンビニよりも数が多いとよく比較される歯科医院ですら約6万6800件。
不動産業者の数はこれらよりも圧倒的に多いのです。
不動産選びの第1歩は良い不動産屋と出会うことと言いますが、13万業者の中から良きパートナーを見つけるのは非常に困難です。
そして不動産業者といっても色々な業種（一般の方が出会うのは賃貸屋さんだったり売買専門だったり両方だったり）があり、その見分けをつけるのも難しいと思います。
私は不動産売買仲介に携わり20年。
弊社を設立して以来、扱った物件も戸建・マンションはもちろん、ホテルや大型商業施設まで仲介し、物件の価格は200万円から180億円となります。
数十億円を超える物件ともなると、買主様は企業法人やファンドとなり、自社内で不動産専門チームがあり、購入物件のデューデリジェンス（不動産を色々な側面から調査・鑑定すること）やリーガルチェック（法的調査）を独自調査される場合がほとんどです。
そういったお客様に購入の決め手となる資料を物件調査や市場調査をして提供させていただきクロージングまでしてきましたので不動産売買仲介に関してはプロなのではないかと思っております。
不動産購入のゴールはどこにあるのでしょうか？
ほとんどの方は、大変な物件探しを乗り越え、気に入った物件を購入された時がゴールと思われるのではないかと思います。
仲介業者としましても、物件を購入いただき仲介手数料をいただいた時点で一端のゴールとなります。
但し、私個人の思いとしてはお客様が購入いただいた物件を手放されるときが本当のゴールと思っています。
物件を購入されてから何も問題が起きなければ良いのですが、不具合が起きることがあったり、売却する際に思いもよらない事実が判明し、実は売れない物件であることが判明したりすることもあります。
売れない物件という事例の多くは、違法建築物だったものを購入時に売主や仲介業者がその事実を隠して販売していたり、気づかなかったり知らなかったということで、売却する際にそのことが判明し、そのことが原因で新たな買手の融資がつかず価格を下げて現金で購入するお客様にしか売れないという事例などです。
実際、私のお客様でも売却依頼をいただいた際に違法建築物であることが判明し、市場価格で売却することができず数年にわたって売主や当時の仲介業者を相手に損害賠償請求裁判をされているお客様がいます。
（この事案は、当時の売主の前の所有者が許可なしに増築を行い容積率オーバーとなっていました。）
当時の売主は不動産業者であり、彼らの主張は購入時に買主に説明しているというもので仲介業者も説明をしたとの一点張りです。
裁判における損害賠償請求というものは、実際に損害を受けた額を立証できて初めて成立します。
しかし、不動産の場合は決められた価格がないためその立証が非常に難しく、かつ購入時に容積率オーバーであることを何も契約書面にのことしていないことで言った言わないの主張で裁判が長期化しています。
お客様はせめてこのような物件を販売した不動産業者である売主や仲介業者に罰則を与えてほしいと、不動産宅建業の免許の与えた免許権者（この場合、国土交通大臣と知事）に訴えはしましたが、行政からの回答は容積率オーバーの問題は建築基準法の範疇であり宅建業法のいたるところではない。
そのため、宅建業者はそこまで調査をする必要はなく、この事実を知らなかったのであれば罰則を与えることはできないとのことでした。
この回答には私も非常に驚き、宅建業者の存在意義を見直す機会となりました。
容積率オーバーによって違法建築物となる事例は多々あります。
マンションの場合でも、自主管理（管理会社に管理を委託せず、所有者による管理組合で建物を管理すること）の物件でマンションの修繕費用をまかなうために駐車場敷地の一部を売却してしまい、容積率オーバーになってしまったという事例もあります。
私は違法建築物をお客様にすすめることはありません。
物件の価格にかかわらず、きちんとした現地調査や役所での調査を行い遵法性調査も行ってお客様に報告させていただいています。
これまでに取扱いした物件の数は多すぎてわかりませんが、不動産売買に慣れていると言えど必ず現地と役所の調査は自分で行います。
私のお客様は海外の投資家様も多く、私を信頼していただき物件を見ずに数十億の物件を購入いただくこともあります。
買主様が物件を見ずに購入できるのは、しっかりとした仲介業者がいるから成立することなのですが、信じられないことに物件を見ずに仲介をする業者も存在します。
不動産の売買契約書類作成はインターネットでの調査にてことが足り、実際に現地を調査しなくても書面を十分な内容で作成できます。
物件が遠方であったり、価格が低く仲介手数料が少額となるため実際に現地調査をせずに仲介を行っている業者があることは事実です。
話がそれましたが、本サイトをご覧いただいている方はマイホームをお探しの方が多いと思いますのでマイホーム探しに沿った話に戻します。
私がマイホームのご案内をさせていただく際には、物件資料をお渡しし、いただいたご質問にはきちんと回答しますが私から話しかけることはほぼございません。
ましてや「リビングは30畳で東京タワーが見えて素敵ですね！」などといった資料を見ればわかることをいちいち言うこともないです。
（気持ちを高めてほしいというご依頼がございましたらそういった会話もできますのでお気軽にお申し付けください。）
基本的にはお客様に自由に物件内を見学いただきます。
お客様にご見学いただいている間、私はお客様に事前に伺った理想のお部屋にするにはどうしたらよいかリフォーム案を考えたり、老朽化した箇所のチェックを行ったりしています。
収納が多いお部屋が良いと伺っていましたら収納スペースを設けられないか考えたり、キッチンを使い勝手の良いものにするにはどうしたら良いかといったことを考えたりしています。
広いリビングがほしいという要望があれば1室壊して広いリビングを作れないか、逆に部屋数の多い間取をご希望の場合はリフォームによって希望する部屋数を確保をできないかなどを考えています。
ほとんどの業者は「３LDKを希望」と言われた場合、３LDKの部屋しか探さず、売り物件がない場合には物件が出たらお知らせしますとなります。
私の場合は、すべての売り物件を見てお客様のご希望にあった間取をリフォームによって実現できないかを常に考えていますのでこれまで物件が見つからなかったという方でもすぐにご契約いただけたりもします。
室内設備は老朽化をするものです。
特に長期間空室だった物件をご購入いただき、引越し後に久しぶりに通電された電気設備は故障をすることも多いです。
電気設備の修理や交換で費用がかかるものに給湯器があり、オール電化で容量が大きい給湯器の場合交換に100万円近くの出費となることがあります。
夢のマイホームを手に入れ新生活がいよいよスタートしたという時にこういった出費は気持ちが良いものではありません。
そういった経年劣化するものや室内の状況を細かにチェックし、買主様が気持ち良く物件を購入いただけるよう、売主様へ引渡前の修理を要求したり値引き交渉の材料にしたりとしています。
室内を気に入っていただけましたら、ご契約の前には建物全体についても調査します。
分譲マンションの場合は、修繕履歴を見ながら建物全体の様子を観察し、不安事項や今後起こりえる事象、それらを修理するための修繕積立金は十分に蓄えられているか管理会社に調査を行いご報告させていただきます。
分譲マンションよりも大きな1棟物件を仲介していますので、こういったことも調査も自社で可能となります。
戸建の場合には、建物はもちろん敷地や隣地、インフラ設備までしっかり調査を行い、問題が起こる懸念点が見つかれば引渡までに解決をしたりと言ったことを務めています。
大手不動産会社が分譲したマンションをその系列の不動産業者の仲介によって購入した場合は、売主様の保証期間を引き継げたりもしますが、
基本的には引渡後に不具合が起き、その修繕費用を売主様が修理するといった契約内容でなければ費用を負担するのは買主様となり仲介業者が費用負担することもほぼありません。
そういったことが起こるのを予想し、事前に対応策を講じるのが不動産仲介業者の責務だと思って仲介をさせていただいています。
⇒良い不動産屋の探し方
