最近ではあまり見なくなった「自主管理マンション」。
多くのマンションは管理会社と管理委託契約を締結し管理業務をすべて任せますが、
自主管理マンションはマンション管理を住人達だけで行います。
管理会社への管理委託料の支払がないため、管理費等が割安である等のメリットはありますが、
知識不足による修繕必要箇所の見落としや色々な点でのデメリットもあります。
自主管理マンションが悪いというわけではないですが、購入前にしっかりと調査を行い、将来的な資産価値が担保されているかを見極めることが大切です。
ここでは過去に実際にあった例を紹介しながらマンションの見極めをするポイントをご紹介します。
１．管理が機能しているか
自主管理マンションの多くは築古マンションです。
管理組合は住人で組織し管理運営を行っていくのですが住人の高齢化によって機能していない。
また、若い方の場合は忙しいために管理組合の参加に消極的であったり、既存住人の方が力を持ちすぎていて意見できないということがあります。
マンション管理の目的は建物を維持管理し、資産価値を守るというのが第一目的です。
管理会社に管理を委託しているマンションですと、長期修繕計画にのっとり修繕を行います。
マンションの修繕で1番お金がかかるのが外壁修繕工事（大規模修繕工事）です。
外壁修繕工事は見た目を綺麗にするだけでなく、壁の割れ目からの雨水の侵入を防ぐといった防水工事も含む非常に大事な工事です。
ただ、この工事は大きいマンションですと数千万円の工事費がかかることが普通です。
自主管理のマンションの場合、この工事の重要性を理解する人がおらずに出費を嫌って修繕工事が行われない。
そもそも、管理組合に修繕積立金が貯まっていないということが多くあります。（毎月の修繕積立金が安いため）
自主管理マンションでは予防的修繕は行われず、何か問題が起こってから仕方なくその箇所だけを修理すると言ったことが多く見受けられます。
その結果、マンション自体の躯体（見えない部分）の劣化が進み、資産価値が落ちるということがあります。
自主管理マンションの管理状況はまずはマンションの見た目で判断することがきます。
マンション共用部は綺麗に掃除されているか。
ごみの日のごみ収集のあとのごみ置き場は綺麗かをチェックしましょう。
掃除もろくにできていないとなるとまともな管理は期待できません。
ただし、このマンションを購入後、掃除が当番制の場合はあなたにも当番が回ってくるので注意が必要です。
次にマンション外部が綺麗かと修繕履歴をチェックします。
壁がバキバキに割れていてその状態で放置されているマンションも検討除外が良いでしょう。
マンションの修繕履歴は管理組合に「重要事項に係る調査報告書」を依頼することで調べることができます。
（これは仲介会社の仕事ですので、仲介会社経由で依頼します。）
自主管理のマンションの場合、修繕履歴が提出されないこともあります。
その場合は、仲介会社に管理組合からヒアリングでの調査を依頼するようにしましょう。
それでも修繕履歴がわからないようであれば、そのマンションは検討除外にする方が良いでしょう。
修繕履歴はいわばマンションの成長記録のようなもので、マンションの現状が把握でき将来起こりえる問題を予想するのに使えます。
修繕履歴での確認ポイントは各住戸で水漏れが起きた修繕履歴がないかを確認します。
特に、「天井からの水漏れ」や（上階の人が原因ではない）「各住戸の水回りの水漏れ」を確認します。
最上階の天井からの水漏れは場合、屋上防水の劣化が原因です。
最上階以外の天井からの水漏れは、上階の方が水栓を閉め忘れたという原因ではないとすると、外壁の亀裂からの雨水侵入が原因です。
各住戸の水回りの水漏れも、上階洗面浴室等の水栓閉め忘れが原因でない場合は、配管の劣化による原因です。
購入検討の部屋で過去に漏水の記録がなかったとしても、同じ素材で建てられている以上、こういった漏水が頻繁に起こっているマンションですと自室にも起こることが予想されます。
漏水が起こっているマンションは、ただ治せばよいという者でなく内部鉄筋の腐食などの心配もでてきます。
鉄筋部分の腐食等は修繕することは非常に困難です。
各室のこういった修繕が頻繁に行われているということは建物自体に相当なダメージがあるということです。
購入検討される場合は今後の維持管理や建替えも含め、どういったことが検討されているかをしっかりと見極めましょう。
そうしたことは、管理組合の総会議事録から読み取ることが可能です。
検討がなされていないマンションは要注意です。
２．修繕積立金について
マンションの維持管理は長期修繕計画（何年後に〇〇を修理するといったもの）に基づき行われます。
将来の修繕に備え、毎月各住戸から修繕積立金を徴収して積立をします。
当然、そもそもの予算が低すぎたや、物価変動によって足りないといったことが生じます。
管理会社が携わっているマンションですと、その点の見直しを管理会社が提案してきますが、自主管理のマンションではそうしたことに気づいて対応するということは皆無です。
先にも申したように、何か問題が起きてから対応するということがほとんどです。
なぜそうなるかというと、貯まったお金を使いたくない、もしくはそもそも貯まっていないという原因が挙げられます。
自主管理マンションのメリットは管理費・修繕積立金が安いとお伝えしましたが、
