「東京で3LDKマンションはいくらする？」

子どもが生まれ、保育園や小学校を考え始めるとどこに住むかは現実的なテーマになります。

しかし2026年現在、東京23区のマンション価格は大きく上昇しています。

特にファミリー向けの3LDK（70㎡前後）は7,000万〜1億円超が当たり前の時代になりました。

背景には建築費の高騰や都心回帰、低金利時代の長期化、共働き世帯の増加などがあります。

この記事では、不動産実務の目線と子育て当事者の視点から

・東京23区の3LDK相場
・世帯年収別に住めるエリア
・現実的な住宅ローン

を分かりやすく解説します。

東京23区3LDKの平均相場

東京23区の3LDK相場を見てみましょう。
※70㎡前後・築10〜20年目安

東京23区の中古マンションは70㎡換算で平均1億円前後まで上昇しています。
特に都心3区の千代田区・中央区・港区が価格を押し上げており、ファミリー向け3LD（70㎡）は1億円超えが珍しくない状況です。

一方で江東区・足立区・葛飾区などの東部エリアでは、比較的現実的な価格帯の物件もまだ見つかります。

東京23区を5つのエリアで見ると相場が分かりやすい

都心3区

千代田区・中央区・港区

1.5億～2.5億円以上

東京の中心であり、価格は最も高いエリアです。

城南エリア

目黒区、世田谷区、品川区、大田区

8,000万〜1.6億円

人気住宅地が多く、ファミリー層にも人気があります。

城西エリア

渋谷区、新宿区、中野区、杉並区、練馬区

7,000万円〜1億2,000万円

住宅地としても人気が高く、ファミリー層から単身者まで幅広く支持されているエリアです。 

城東エリア

江東区、台東区、墨田区、葛飾区、江戸川区

6,500万〜1億3,000万円

湾岸再開発の影響で人気が上がっているエリアです。

城北エリア

文京区、豊島区、北区、板橋区、荒川区、足立区

6,500万〜1億1,000万円

都心へのアクセスと価格のバランスが良いエリアです。

今後価格が上がりやすいエリア

不動産価格は再開発や人口増加、交通アクセスなどの影響を受けます。

現在、価格上昇が期待されるエリアは次の通りです。

中央区（湾岸エリア）

勝どき・晴海などは再開発が続き、ファミリー層の人気が高いエリアです。

品川区（再開発エリア）

大井町・武蔵小山・品川シーサイドなどは駅周辺の再開発が進んでいます。

江東区（湾岸エリア）

豊洲・有明・東雲はファミリー向けマンションが多く、今後も人口増加が続くと予想されています。

ファミリー向け3LDKの広さ目安

東京では70㎡前後が3LDKの標準です。

しかし最近は60㎡台の3LDKも増えています。

理由は
・建築費高騰
・マンション価格高騰
・デベロッパーの面積圧縮
です。

ただし、子ども部屋や収納スペースなど子どもの成長を考えると70㎡以上あると安心です。

世帯年収別｜3LDK購入の現実的なライン

住宅購入では年収倍率がよく使われます。

一般的な目安は年収の7〜8倍です。

世帯年収1000万円の場合

住宅ローン借入額の安全ライン：5,500万〜6,500万円

おすすめエリア

・江東区
・足立区
・葛飾区
・品川区の一部

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世帯年収1200万円の場合

住宅ローン借入額の安全ライン：7,000万〜8,000万円

おすすめエリア

・江東区
・品川区
・中央区の一部

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世帯年収1500万円の場合

住宅ローン借入額の安全ライン：8,500万〜9,500万円

おすすめエリア

・中央区
・品川区
・文京区
・江東区

▶ 詳細はこちら

子育て世帯に人気の区

最近、子育て世帯に人気が高い区は次のエリアです。

住宅ローンで失敗しないポイント

住宅購入では借りられる額ではなく続けられる額が重要です。

特に子育て世帯では

・教育費
・習い事
・生活費

が増えます。

住宅費は手取りの30〜35％以内に収めると安全と言われています。

まとめ｜東京で3LDKを買うなら年収とエリアのバランスが大切

東京23区の3LDKは6,500万〜1億円以上が相場です。

世帯年収別の現実的なラインは

✔ 年収1000万円 → 江東区中心
✔ 年収1200万円 → 江東区・品川区
✔ 年収1500万円 → 中央区・文京区も可能

重要なのはどこに住めるかではなく、生活に余裕を残せるかです。

年収別｜住宅購入シミュレーション

年収別の資金計画はこちら

▶ 世帯年収1000万円
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▶ 世帯年収1500万円

それぞれ住宅ローン/家計シミュレーション/現実的エリアを解説しています。